Jean-François Fliti (Allure Finance) : "Le milieu des affaires est bouleversé par l’absence de visibilité"

Décideurs. Quelle est la situation fiscale en France ?

Jean-François Fliti. Sous la présidence d’Emmanuel Macron, certains impôts ont été aménagés, réduits ou supprimés. L’impôt sur les sociétés a baissé, la taxe d’habitation a été supprimée, la flat tax créée. Celle-ci concerne à la fois l’impôt sur les plus-values et sur les distributions de dividendes, au taux forfaitaire optionnel de 30 %. Nous sommes passés de l’ISF à l’IFI, appliqué à la fortune immobilière et non plus la fortune financière. Il y a eu également des aménagements sur le pacte Dutreil, dans un sens plutôt favorable, pour faciliter les transmissions de sociétés.

Le Président a d’autre part aidé à l’impatriation des cadres français avec des abattements financiers importants pour favoriser leur venue en France. Il a aussi permis à des sociétés d’investir en France à l’aide de subventions pour réindustrialiser le pays. Cependant, tout ce qui a été fait pourrait être modifié ou réévalué, partiellement ou totalement, à l’aune d’une nouvelle législature. Le milieu des affaires est bouleversé par cette absence de visibilité et les menaces de certains partis politiques. Cela crée de la paralysie. Certains groupes réfléchissent au transfert de leur siège effectif de gouvernance dans des pays plus calmes fiscalement et avec des impositions plus douces.

Quels sont les risques économiques potentiels ?

L’économie risque d'être perturbée. Là où nous étions en croissance légèrement positive, il existe un risque de récession, qui aurait pour conséquence l’accroissement des déficits budgétaire et commercial. De nouvelles dépenses et ressources devront alors être déployées pour aider les entreprises et les particuliers, ce qui entraînera un double creusement des déficits.

Qu’en est-il de l’immobilier ?

Les transactions ont chuté de plus de 40 % en 18 mois sur le résidentiel. Les taux d’intérêt, entre 3,5 % et 4 %, restent élevés. Pour investir dans un actif long comme l’immobilier, il faut avant tout avoir une croyance dans l'avenir et une visibilité sur les marchés.

Les conditions macroéconomiques sont un élément important puisqu’un locataire sera moins enclin à faire défaut en période de croissance. En cas de récession, des locataires - personne physique ou société - feront défaut. Par ailleurs, l’indexation des loyers sur l’inflation n'est pertinente que lorsque le locataire peut absorber une telle hausse des loyers.

"Pour investir dans un actif long comme l’immobilier, il faut avant tout avoir une croyance dans l'avenir"

Les prix de l’immobilier suivent globalement la croissance ou décroissance de l’économie. Ils vont donc continuer de baisser, en valeur faciale, et encore plus en valeur réelle (nette d'inflation), en cas de crise économique.

Un actif qui ne se revalorise pas a minima de l’inflation annuelle, voit sa valeur baisser du niveau de l’inflation, indépendamment de l’évolution du marché. Une baisse des prix de 5 % ajustée de l’inflation à 3 % aboutit à une baisse de 8 % des biens immobiliers.

Qui dit baisse, dit opportunités à saisir pour ceux qui seront le plus en capacité de négocier, à l’horizon 2025 et 2026.

Que faire dans ces conditions ?

Dans ces marchés volatils et avec une visibilité réduite, l’investissement en solutions structurées, de façon tactique et opportuniste, permet aux investisseurs de tirer leur épingle du jeu par des performances réelles et significatives. Les produits structurés sont pertinents aujourd’hui car les montants investis sont soit protégés, soit totalement garantis en capital. En outre, ils sont susceptibles d'offrir des rendements et des coupons supérieurs à inflation et au sous-jacent. La classe obligataire diversifiée est d’autre part un très bon rempart face à l’inflation et une bonne source d’opportunité.

Propos recueillis par Marc Munier