Que ce soit au niveau de l’acquisition, de la détention, de l’exploitation ou encore de la cession, l’investissement immobilier entraîne toujours des conséquences sur le plan fiscal. La société en commandite simple (SCS), véhicule d’investissement permettant de structurer son patrimoine immobilier, remplit un triple objectif : la garantie d’un niveau de vie confortable, une capitalisation renforcée et l’assurance d’une transmission sereine et apaisée.
La société en commandite simple : investir et transmettre son patrimoine immobilier de façon optimisée
Deux catégories d’associés
La SCS est une société commerciale qui réunit deux catégories d’associés : les associés commandités et les associés commanditaires. Les premiers ont le statut de commerçant. Dès lors, ils peuvent réaliser tous les actes de gestion qui s’inscrivent dans l’intérêt de la société. Afin de limiter les risques de mauvaise gestion, les commandités sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes sociales. Les seconds sont les associés commanditaires. Souvent qualifiés de « simples bailleurs de fonds », ils n’ont pas la qualité de commerçant et sont privés de toute compétence exécutive dans la gestion de la société. En contrepartie, ils sont responsables des dettes sociales seulement à concurrence du montant de leurs apports. L’idée constitutive de la commandite est simple : favoriser le développement d’une activité économique mise en œuvre par les commandités et financée par les commanditaires. Cette hybridité naturelle permet de réunir au sein d’une même structure sociétaire entrepreneurs et investisseurs.
Bijou d’optimisation fiscale
S’agissant de l’imposition de ses résultats, la SCS, se positionne au croisement du régime fiscal des sociétés translucides et de celui des sociétés opaques. Elle est passible de l’IS à raison de la part de ses résultats correspondant aux droits des associés commanditaires. La part des commandités, elle, est imposable selon les modalités de l’impôt sur le revenu. Fort de cette hybridité naturelle, la SCS est un bijou d’optimisation fiscale permettant de limiter les frottements fiscaux liés à l’exploitation et à la cession de l’actif immobilisé. Ce véhicule juridique conjugue les dispositifs de faveur de l’IS et de l’IR. Ceci, tout en limitant le risque de rectification de l’administration fiscale sur le terrain des donations indirectes ou de l’abus de droit par fraude à la loi.
Quid de la répartition des résultats ? Le commanditaire, en s’engageant financièrement, réalise un investissement qu’il convient de rémunérer immédiatement et périodiquement. À l’inverse, le commandité, en s’engageant indéfiniment et solidairement expose son patrimoine personnel au droit de gage des créanciers. Cette prise de risque doit faire l’objet d’une contrepartie qui intervient lors de la cession des immeubles. Cette clause de répartition des résultats repose sur une juste répartition des risques et vient naturellement récompenser le commandité qui a assuré une bonne gestion des actifs immobilisés.
"L’insertion d’une clause de répartition des résultats est la clé de voûte de ce véhicule d’investissement immobilier"
Un outil de transmission naturelle
L’insertion d’une clause de répartition des résultats est la clé de voûte de ce véhicule d’investissement immobilier. Elle permet de réduire les impacts fiscaux liés à l’exploitation et à la cession du patrimoine nouvellement structuré. Mais aussi de transmettre le patrimoine naturellement. Cette transmission naturelle est le fruit de trois leviers. Le premier est économique. Le recours au crédit bancaire est nécessaire pour financer l’investissement et justifier le risque pesant sur les commandités. Les résultats courants générés par les biens immobiliers permettront à la SCS de rembourser l’emprunt, supporté, in fine, par le commanditaire. Chaque remboursement entraînera naturellement une diminution des dettes et augmentera la proportion du prix de cession des immeubles revenant au commandité. Le second levier est fiscal. Il est la conséquence des abattements pour durée de détention. La plus-value immobilière est réduite d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel le bien a été détenu. Au-delà de la trentième année de détention, le commandité bénéficiera d’une exonération totale de l’IR et des contributions sociales. Le troisième levier est quasi naturel puisqu’il est le corollaire du temps qui passe : l’inflation des prix de l’immobilier.
La structuration d’un investissement immobilier par l’intermédiaire d’une SCS est synonyme de quiétude garantissant aux commanditaires une source de revenus périodique et une transmission naturelle de leur patrimoine.
Par Cédric Dubucq, associé-fondateur, cabinet Bruzzo Dubucq
