M. Khalifé (MNK Partners) : "Nous voulons concevoir l’immobilier de manière différente"

Pourriez-vous nous présenter MNK Partners en quelques mots ?

Mansour Khalifé. Nous sommes des concepteurs et gérants de solutions immobilières à destination des clients fortunés et des family office. Notre approche est hybride, entre fonds ouvert et fonds de private equity. Ce qui nous différencie, c’est notre sens du service et notre approche unique, sur-mesure et experte de l'immobilier. À ce jour, nous disposons de trois fonds pour un total d’actifs sous gestion proche de 200 millions d’euros. Nous pouvons aussi nous appuyer sur une activité de gestion privée immobilière qui intègre près de 245 millions d’encours conseillés. MNK Partners est une entreprise en très forte croissance. En l’espace de six mois, nous avons doublé nos effectifs. Nos équipes sont présentes à Paris et à Luxembourg. Notre ADN est de rechercher des solutions d’investissement dans toute l’Europe, sans contrainte géographique toujours dans le meilleur intérêt à moyen-long terme de nos investisseurs et mandants.

Comment votre société de gestion a traversé ce début d’année 2020 ?

L’année avait très bien commencé. Nous avons continué à appliquer notre ambitieux plan de développement. Si nous avons été surpris par l’épidémie de Covid-19, nous y avons parfaitement répondu grâce au déploiement de notre plan de continuité. Nous avons maintenu un lien fort avec nos clients et locataires. Toutes les équipes ont également pris le temps de travailler sur l’impact de la crise sur le marché de l’immobilier européen, son évolution et l’appréciation du risque. Notre ambition est plus que jamais renforcée, nous voulons sortir du cadre d’investissement classique pour concevoir l’immobilier de manière différente.

"Le Covid-19 a entraîné des questionnements légitimes et profonds, qui vont permettre de tester la résilience de cette classe d’actifs" 

Vous avez la conviction que le métier de gérant de fonds immobilier doit s’adapter aux évolutions du mode de vie des êtres humains, uniques utilisateurs de la matière immobilière. L’épidémie de Covid-19 va-t-elle changer ou accélérer certaines tendances ?

Nous ciblons les marchés immobiliers bénéficiant d’une croissance économique et démographique. Il y a en effet une intimité très forte entre l’humain, les sociétés et l’immobilier, celui-ci devant s’adapter aux besoins des utilisateurs. Le Covid-19 a entraîné des questionnements légitimes et profonds, qui vont permettre de tester la résilience de cette classe d’actifs. C’est aussi une question de cycle. La logistique devient, par exemple, un actif très défensif, ce qui n’était pas le cas il y a encore une dizaine d’années. Les commerces ne vont pas disparaître, les bureaux non plus. Ils vont juste devoir être adaptés pour mieux organiser l’espace et la gestion des flux de personnes.

Plus globalement quelles seront les conséquences de cette période sur l’immobilier ? Le marché est-il fragilisé ?

L’évolution de l’immobilier est en général liée aux évolutions des marchés financiers avec des inerties et des temporalités différentes. Les marchés financiers ont pris l’habitude de rebondir fortement après des périodes de baisse. Cet environnement créait des opportunités pour ceux qui savent les saisir. Il en est de même pour l’immobilier. Dire que cette classe d’actifs ne va pas être impactée serait illusoire. Elle va se consolider à certains endroits et verra sa valeur augmenter dans d’autres. N’oublions pas que le marché fonctionne par le jeu de l’offre et de la demande. Aujourd’hui, les investisseurs regorgent de dry powder prêt à être investi. Cette demande va soutenir les marchés. L’immobilier n’est pas juste de la pierre, il faut le concevoir dans sa logique économique.

"L’immobilier n’est pas juste de la pierre, il faut le concevoir dans sa logique économique" 

La politique d’investissement du fonds MNK One, fonds de rendement pan-européen, a-t-elle été modifiée ? Ralentie ?

MNK One est notre premier fonds, il applique une stratégie core, c’est-à-dire, des actifs de grande qualité et avec une résilience dans le temps, en offrant une approche pan-européenne. Au début de la crise sanitaire, nous nous sommes naturellement interrogés sur les fondamentaux de notre stratégie. Nous pensons que celle-ci conserve tout son intérêt. La jeunesse de notre fonds nous permet de profiter d’une éventuelle correction du marché pour investir dans de meilleures conditions. Nous allons aussi sur des cycles différents qui offrent une appréciation à long terme. Les Pays d’Europe Centrale et Orientale délaissés jusqu’à présent par les investisseurs constituent, par exemple, des marchés intéressants. En prenant compte de l’effet de levier du crédit, nous avons pour objectif de délivrer un rendement annuel de 5 % à 7 %. Le Covid-19 n’a pas non plus ralenti le déploiement de nos capitaux. Nous avons, à ce jour, signé pour 35 millions d’acquisitions alors qu’une cinquantaine de millions d’euros d’acquisitions sont sous promesse ou en cours de négociation. Ce sont des actifs core, disposant de bons emplacements et dont les locataires sont solides. Les baux ont été signés dans d’excellentes conditions. Les locataires sont encore engagés sur une durée moyenne de dix ans. Pour ne vous en citer qu’un, nous avons acquis récemment un actif mixte en plein cœur de Dublin dans le cadre d’un bail ferme de 25 ans : la partie commerciale est louée à une enseigne nationale d’alimentation « bio » et la partie des bureaux à un des leaders de l’audiovisuel canadien.

Quels sont vos projets de croissance à court et moyen terme ? Vous ambitionniez sur 2020 d’accélérer votre gamme de solutions. Ces projets sont-ils mis en stand-by ?

Deux choix se sont présentés à nous : attendre que la crise passe ou continuer d’avancer. Avec notre tempérament d’entrepreneurs, nous avons fait le choix d’accélérer notre développement. Au cours des prochains mois, nous allons annoncer plusieurs nouveautés, tant sur nos solutions collectives que sur notre offre de gestion privée avec une architecture ouverte, particulièrement novatrice. Par ailleurs, l’accélération de notre développement se matérialisera par l’ouverture prochaine d’un bureau en Europe de l’Est et de nouveaux recrutements.