Christophe Lachau (Nue-Pro Select) : « 2019 va être l’année du développement du démembrement de propriété chez les CGP »

Décideurs. La vente de bien en nue-propriété est encore assez méconnue dans l’Hexagone. Dans quelle démarche s’inscrit votre proposition de valeur ?

Christophe Lachau. Nous nous positionnons en priorité en tenant compte des besoins des bailleurs sociaux. Pour monter une opération, nous regardons où se trouvent les besoins des salariés des grandes entreprises pour se loger en région parisienne principalement. Avec nos programmes, ces bailleurs sociaux (issus du 1% Logement) réussissent à loger des salariés à des loyers abordables. Nous avons proposé des opérations à Puteaux, Levallois, Rueil-Malmaison, le Chesnay, le Perreux-sur-Marne, mais aussi à Lyon II (La Fac Catho), Ecully et Paris. Elles représentent des budgets de 60 000 € pour un appartement à Ecully à 600 000 € pour un logement à Paris dans le XVe arrondissement. Nous n’intervenons que sur les marchés en forte tension locative : Paris et région parisienne (75 à 80 % de nos opérations) mais aussi Lyon et très prochainement Lille.

Vous travaillez main dans la main avec les CGP. L’immobilier prendra-t-il une importance grandissante dans les demandes de leur clientèle ?

Sans aucun doute. 2019 va être l’année de distribution et du développement du démembrement de propriété chez les CGP. Car c’est un formidable remède à l’inquiétude face à une bulle immobilière : avec la décote de 40 % ou plus du prix, cela permet en outre d’acheter une ou deux pièces de plus. Cela permet de traiter les excédents de fiscalité tout en répondant à une problématique patrimoniale.

Et financièrement, quels sont les principaux atouts d’un investissement en nue-propriété ?

Tout d’abord, l’ensemble des conditions financières de l’usufruit sont prises en charge à 100 % par le bailleur. En termes de rendement, c’est de facto une très bonne opération, car la décote à l’entrée exclue toute sortie de route ou perspective de perte importante au terme de la durée du démembrement. À travers nos partenaires CGP, nous visons des clients qui ont souvent déjà des revenus immobiliers : en achetant à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, ils peuvent optimiser leur fiscalité en créant du déficit foncier. Mais cela peut-être aussi des expatriés, qui ont 15 à 17 ans devant eux et qui veulent investir dans un futur pied-à-terre. En effet, un tel investissement associe une exemption de gestion, aucun entretien et aucune mise en norme du bien en attendant.

Ce type d’investissement correspond également à une clientèle institutionnelle que nous adresserons très prochainement...

Le viager est-il concurrent ?

Non, car l’investissement en viager présente une faiblesse face au démembrement. La longévité exceptionnelle d’une personne usufruitière, que l’on souhaite à tous, peut parfois laisser des surprises et obstruer la capacité de financement des investisseurs. Cette temporalité défavorisante n’existe pas en matière de nue-propriété, car la récupération de la pleine propriété est prévue par contrat.