Taux bas, renégociation ou rachat, optimisation… Christian Levey fait le point sur l’opportunité de faire évoluer ses positions pour les emprunteurs.
Faut-il se lancer dans le rachat de son crédit immobilier?
On profite des taux bas
C’est historique, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas ! C’est une aubaine pour les nouveaux emprunteurs qui voient ainsi leur capacité d’emprunt augmenter de plus de 8?% en moyenne par rapport à 2013. Cette baisse de taux concerne aussi tous ceux qui ont déjà des prêts en cours. En effet, grâce au rachat de crédit, ils peuvent réaliser de substantielles économies.
Un directeur crédit d’un des plus grands établissements bancaires de la place nous a confié qu’entre 30?% et 40?% des crédits immobiliers existants pourraient être renégociés.
Qui est concerné ? Comment peut-on savoir si un prêt est renégociable ? Quelle est la meilleure stratégie à adopter ? Quelles sont les étapes à suivre ? Comment optimiser son rachat ? Voici quelques réponses à connaître avant de se lancer dans ce processus.
Renégocier ou racheter son prêt : quelles différences ?
La tentation est grande de renégocier directement avec sa banque. Cette démarche, hier encore assez rare, est aujourd’hui de plus en plus fréquente et la plupart des banques savent maintenant comment répondre à cette demande. Si vous avez un «?bon profil bancaire?», c’est-à-dire si vos revenus sont confortables ou si vos avoirs gérés au sein de l’établissement sont importants, nul doute que votre conseiller bancaire vous fera rapidement une nouvelle proposition, de peur de vous voir partir vers la concurrence. En théorie, cette solution semble attractive car les procédures sont simples : après une courte discussion avec votre banquier, il suffit de signer un avenant à l’offre de prêt initiale et votre crédit repart avec un nouveau taux «?allégé?». En pratique, cette démarche a ses limites car une banque propose rarement ses meilleures conditions à ses clients existants. L’autre solution consiste à faire racheter son prêt par un autre établissement bancaire. Reste alors à s’adresser au bon interlocuteur : le courtier en crédit.
Se faire accompagner par un expert
Optimiser un rachat de prêt est une opération fastidieuse, qu’il est préférable de confier à un professionnel. Afin de vous aider dans cette démarche, nous avons développé chez Allure Finance une activité dédiée au conseil en financement avec une réelle expertise dans le financement et le refinancement bancaire. Nous nous sommes adossés à un réseau de partenaires bancaires de qualité, qui nous permet de proposer des solutions sur mesure adaptées à vos problématiques patrimoniales.
Le refinancement permet en effet de réorienter la gestion de son passif en privilégiant au choix : une diminution des mensualités, une réduction de la durée du prêt ou bien une diminution du coût du crédit. Chez Allure Finance, nous sélectionnons la banque la plus compétitive, et nous accompagnons nos clients à toutes les étapes du processus de rachat qui dure généralement deux mois.
Rachat de crédit : mode d'emploi
En tout premier lieu, il convient d’identifier le montant du passif à refinancer. Il s’agit là du capital restant dû figurant sur le tableau d’amortissement et d’y ajouter le montant des pénalités prévues dans le cas d’un remboursement anticipé. En effet, la banque à l’origine du financement ne manquera pas de vous les réclamer comme la loi l’y autorise. Le détail du calcul des pénalités figure d’ailleurs aux conditions de l’offre de prêt initial. Le montant des pénalités applicable est généralement de 3?% du capital restant dû ou égal à six mois d’intérêts. Votre banque initiale est tenue de vous appliquer le coût le plus faible, qui correspond le plus souvent à 6 mois d’intérêts. Ces pénalités sont alors incluses au nouveau prêt. Il convient ensuite de comparer le coût du nouveau prêt avec celui du prêt existant.
Tous les crédit méritent-ils d'être rachetés ?
Le différentiel de taux entre celui du prêt initial et celui du nouveau prêt (qui doit être d’au moins 0,80?%), n’est pas le seul critère à retenir. Pour que l’opération de rachat soit rentable, encore faut-il qu’il reste suffisamment d’intérêts restant dus. En d’autres termes, le rachat d’un prêt n’est intéressant qu’à la condition de se trouver dans la première période de remboursement. Reste à trouver le montage le mieux adapté. Chez Allure Finance, nous avons développé nos propres progiciels pour simuler et optimiser au mieux les refinancements.
Comment optimiser le rachat de son crédit ?
Exemple : le rachat en mars 2015 d’un prêt de 500 000?euros (initialement mis en place en 2010 avec une durée de vingt ans*) permet de réaliser un gain de 37 083?euros (avec une conservation de la durée restante de 180 mois et une diminution de la mensualité d’environ 206?euros).
Le rachat de ce même prêt (avec la conservation de la mensualité initiale), permet de réduire la durée du prêt de quinze mois** et d’obtenir un gain de plus de 41 700?euros.
Comme on peut le voir dans cet exemple (cf. ci-dessous), la conservation d’une mensualité identique au prêt initial, permet de majorer le gain financier de plus de 12?%.
*Taux initial pris en compte dans la simulation : 3?% – nouveau taux pris en compte sur 15 ans : 1,7?%.
**Nouvelle durée du prêt 165 mois au taux de 1,70?%.
Jusqu'à quand pourra-t-on renégocier son crédit ?
L’un des indices de référence utilisé par les établissements prêteurs pour le calcul des taux fixes immobiliers est l’OAT 10 ans. Il était de 2,10?% en mars 2013, il a perdu plus de 72?% de sa valeur en deux ans avec un taux actuel de 0,60?%. À n’en pas douter, nous sommes proches des taux planchers. Bien qu’à court terme, rien ne laisse présager une hausse des taux, elle est sans doute à prévoir dans
les mois prochains. En effet, même si le marché ne l’impose pas, les banques vont être tentées de pratiquer une hausse pour conforter leur marge et compenser les manques à gagner liés aux rachats de crédit. C’est donc bien le bon moment pour négocier son prêt.
Par Christian Levey, Directeur du département immobilier chez Allure Finance et spécialiste du crédit immobilier.
Le rachat d’un prêt de 500 000?€ avec un gain de 37 000 €
Montant du prêt : 500 000?€
Durée initiale : 20 ans (240 mois)
Date de mise en place : mars?2010 au taux de 3?%
Mensualité : 2 773?€
Le total des sommes restant à verser à la banque à partir de mars?2015 sera de 499 138?€.
Le rachat du crédit par la nouvelle banque en mars?2015 permet d’obtenir le résultat suivant :
Le capital restant dû est de : 401 544?€
Les pénalités dues (6 mois d’intérêts) s’élèvent à : 6 050?€
Le montant du nouveau prêt à mettre en place sera de : 407 593?€
La durée du prêt restante est de : 15 ans (180 mois)
Le nouveau taux proposé est de : 1,70?%
La nouvelle mensualité sera de : 2 567?€ (soit 206?€ de moins par mois)
Le total des sommes restant à verser à la nouvelle banque sera de : 462 054?€ Soit un gain de : 37 083?€ !
N.B. : ce gain passe à plus de 41 700?euros si l’emprunteur préfère réduire sa durée de prêt de 15 mois avec une mensualité quasi similaire à sa mensualité initiale soit 2?772?euros.
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À propos de l’auteur :
Il est à l’origine du développement de plusieurs sociétés dédiées à la gestion de patrimoine. Il a été notamment l’un des cofondateurs d’une start-up (aujourd’hui cotée en Bourse), qui fut l’un des tout premiers courtiers en crédit sur le Net. Il se consacre depuis plus vingt ans à la gestion privée et au conseil en financement.
C’est historique, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas ! C’est une aubaine pour les nouveaux emprunteurs qui voient ainsi leur capacité d’emprunt augmenter de plus de 8?% en moyenne par rapport à 2013. Cette baisse de taux concerne aussi tous ceux qui ont déjà des prêts en cours. En effet, grâce au rachat de crédit, ils peuvent réaliser de substantielles économies.
Un directeur crédit d’un des plus grands établissements bancaires de la place nous a confié qu’entre 30?% et 40?% des crédits immobiliers existants pourraient être renégociés.
Qui est concerné ? Comment peut-on savoir si un prêt est renégociable ? Quelle est la meilleure stratégie à adopter ? Quelles sont les étapes à suivre ? Comment optimiser son rachat ? Voici quelques réponses à connaître avant de se lancer dans ce processus.
Renégocier ou racheter son prêt : quelles différences ?
La tentation est grande de renégocier directement avec sa banque. Cette démarche, hier encore assez rare, est aujourd’hui de plus en plus fréquente et la plupart des banques savent maintenant comment répondre à cette demande. Si vous avez un «?bon profil bancaire?», c’est-à-dire si vos revenus sont confortables ou si vos avoirs gérés au sein de l’établissement sont importants, nul doute que votre conseiller bancaire vous fera rapidement une nouvelle proposition, de peur de vous voir partir vers la concurrence. En théorie, cette solution semble attractive car les procédures sont simples : après une courte discussion avec votre banquier, il suffit de signer un avenant à l’offre de prêt initiale et votre crédit repart avec un nouveau taux «?allégé?». En pratique, cette démarche a ses limites car une banque propose rarement ses meilleures conditions à ses clients existants. L’autre solution consiste à faire racheter son prêt par un autre établissement bancaire. Reste alors à s’adresser au bon interlocuteur : le courtier en crédit.
Se faire accompagner par un expert
Optimiser un rachat de prêt est une opération fastidieuse, qu’il est préférable de confier à un professionnel. Afin de vous aider dans cette démarche, nous avons développé chez Allure Finance une activité dédiée au conseil en financement avec une réelle expertise dans le financement et le refinancement bancaire. Nous nous sommes adossés à un réseau de partenaires bancaires de qualité, qui nous permet de proposer des solutions sur mesure adaptées à vos problématiques patrimoniales.
Le refinancement permet en effet de réorienter la gestion de son passif en privilégiant au choix : une diminution des mensualités, une réduction de la durée du prêt ou bien une diminution du coût du crédit. Chez Allure Finance, nous sélectionnons la banque la plus compétitive, et nous accompagnons nos clients à toutes les étapes du processus de rachat qui dure généralement deux mois.
Rachat de crédit : mode d'emploi
En tout premier lieu, il convient d’identifier le montant du passif à refinancer. Il s’agit là du capital restant dû figurant sur le tableau d’amortissement et d’y ajouter le montant des pénalités prévues dans le cas d’un remboursement anticipé. En effet, la banque à l’origine du financement ne manquera pas de vous les réclamer comme la loi l’y autorise. Le détail du calcul des pénalités figure d’ailleurs aux conditions de l’offre de prêt initial. Le montant des pénalités applicable est généralement de 3?% du capital restant dû ou égal à six mois d’intérêts. Votre banque initiale est tenue de vous appliquer le coût le plus faible, qui correspond le plus souvent à 6 mois d’intérêts. Ces pénalités sont alors incluses au nouveau prêt. Il convient ensuite de comparer le coût du nouveau prêt avec celui du prêt existant.
Tous les crédit méritent-ils d'être rachetés ?
Le différentiel de taux entre celui du prêt initial et celui du nouveau prêt (qui doit être d’au moins 0,80?%), n’est pas le seul critère à retenir. Pour que l’opération de rachat soit rentable, encore faut-il qu’il reste suffisamment d’intérêts restant dus. En d’autres termes, le rachat d’un prêt n’est intéressant qu’à la condition de se trouver dans la première période de remboursement. Reste à trouver le montage le mieux adapté. Chez Allure Finance, nous avons développé nos propres progiciels pour simuler et optimiser au mieux les refinancements.
Comment optimiser le rachat de son crédit ?
- Réduire la durée du prêt
Exemple : le rachat en mars 2015 d’un prêt de 500 000?euros (initialement mis en place en 2010 avec une durée de vingt ans*) permet de réaliser un gain de 37 083?euros (avec une conservation de la durée restante de 180 mois et une diminution de la mensualité d’environ 206?euros).
Le rachat de ce même prêt (avec la conservation de la mensualité initiale), permet de réduire la durée du prêt de quinze mois** et d’obtenir un gain de plus de 41 700?euros.
Comme on peut le voir dans cet exemple (cf. ci-dessous), la conservation d’une mensualité identique au prêt initial, permet de majorer le gain financier de plus de 12?%.
*Taux initial pris en compte dans la simulation : 3?% – nouveau taux pris en compte sur 15 ans : 1,7?%.
**Nouvelle durée du prêt 165 mois au taux de 1,70?%.
- La délégation d’assurance
Jusqu'à quand pourra-t-on renégocier son crédit ?
L’un des indices de référence utilisé par les établissements prêteurs pour le calcul des taux fixes immobiliers est l’OAT 10 ans. Il était de 2,10?% en mars 2013, il a perdu plus de 72?% de sa valeur en deux ans avec un taux actuel de 0,60?%. À n’en pas douter, nous sommes proches des taux planchers. Bien qu’à court terme, rien ne laisse présager une hausse des taux, elle est sans doute à prévoir dans
les mois prochains. En effet, même si le marché ne l’impose pas, les banques vont être tentées de pratiquer une hausse pour conforter leur marge et compenser les manques à gagner liés aux rachats de crédit. C’est donc bien le bon moment pour négocier son prêt.
Par Christian Levey, Directeur du département immobilier chez Allure Finance et spécialiste du crédit immobilier.
Le rachat d’un prêt de 500 000?€ avec un gain de 37 000 €
Montant du prêt : 500 000?€
Durée initiale : 20 ans (240 mois)
Date de mise en place : mars?2010 au taux de 3?%
Mensualité : 2 773?€
Le total des sommes restant à verser à la banque à partir de mars?2015 sera de 499 138?€.
Le rachat du crédit par la nouvelle banque en mars?2015 permet d’obtenir le résultat suivant :
Le capital restant dû est de : 401 544?€
Les pénalités dues (6 mois d’intérêts) s’élèvent à : 6 050?€
Le montant du nouveau prêt à mettre en place sera de : 407 593?€
La durée du prêt restante est de : 15 ans (180 mois)
Le nouveau taux proposé est de : 1,70?%
La nouvelle mensualité sera de : 2 567?€ (soit 206?€ de moins par mois)
Le total des sommes restant à verser à la nouvelle banque sera de : 462 054?€ Soit un gain de : 37 083?€ !
N.B. : ce gain passe à plus de 41 700?euros si l’emprunteur préfère réduire sa durée de prêt de 15 mois avec une mensualité quasi similaire à sa mensualité initiale soit 2?772?euros.
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À propos de l’auteur :
Il est à l’origine du développement de plusieurs sociétés dédiées à la gestion de patrimoine. Il a été notamment l’un des cofondateurs d’une start-up (aujourd’hui cotée en Bourse), qui fut l’un des tout premiers courtiers en crédit sur le Net. Il se consacre depuis plus vingt ans à la gestion privée et au conseil en financement.
