Patrimoine : que faire quand tout va mal ?

 Sur fond de crise ukrainienne et de retour de la tension entre l'Est et l'Ouest, une inflation qui tarde à être maîtrisée, la Chine confinée et des taux de crédit qui explosent, le contexte a été peu propice à la performance en 2022. Pour la première fois depuis près de 30 ans, le marché obligataire et le marché actions évoluent de concert en territoire négatif et ce de manière sensible. De leurs côtés, les cryptomonnaies ont également connu un effondrement de leurs valeurs, probablement plus lié à une crise de confiance qu'à une réelle corrélation avec le marché actions. Enfin, l'augmentation des taux a été préjudiciable à l'endettement et a pénalisé l'investissement immobilier.

Investir dans des stratégies de convictions

2022 aura eu le mérite d'être instructive en validant les vrais talents de gestion existants. En effet, après près de 10 ans de marchés actions orientés à la hausse [hors cas exceptionnel de la crise Covid], soutenus par des taux historiquement bas, il était aisé pour un gérant d'afficher des performances élogieuses quand le contexte ne pouvait que se prêter à la performance. Quand les conditions se durcissent et que le succès ne tient plus à des facteurs exogènes mais à une réelle capacité d'analyse et un savoir-faire avéré, le bon grain se sépare de l'ivraie ! À ce titre, nous avons pu constater que les quelques «petits» fonds que nous suivons avec assiduité depuis de nombreuses années se sont montrés résilients et ont confirmé la maîtrise et l'expertise de leurs gérants.

Loin de penser que nous avons trouvé la martingale infaillible, nous avons privilégié les solutions d'investissement répondant au cahier des charges suivant :
Des fonds peu commercialisés par les grands réseaux. En effet, la gestion de trop gros volumes impose une grande diversification et dans des années comme l'année dernière, on peut être en manque d'idées pour investir 1 milliard d'euros alors que l'on sera plus à l'aise pour ne déployer "que" 100 millions. Des véhicules dans lesquels le gérant est personnellement investi. Ce critère essentiel est gage d'un alignement d'intérêt entre le gérant et notre client et il est encore trop peu répandu malheureusement. Des stratégies agiles et souples. En lien avec le premier critère, un "petit" fonds pourra s'adapter plus rapidement à l'actualité et prendre des dispositions plus efficaces. La rapidité d'action et de manœuvre est aujourd'hui précieuse dans des marchés toujours plus réactifs et volatils.

L'opportunité asiatique

Nous avions déjà suggéré cette piste d'investissement dans les colonnes du magazine l'année dernière et le début d'année 2023 nous donne vraisemblablement raison. La zone Asie a en effet commencé 2023 sous de bons auspices notamment avec le déconfinement de la Chine. Outre les mesures politiques visant à stimuler l'économie chinoise, cette dernière est restée assez préservée du phénomène inflationniste qui a frappé les zones Euro et US ce qui laisse encore des marges de manœuvre importantes pour créer de la richesse. Par ailleurs, les perspectives de maîtrise de l'inflation aux USA pourraient présager un affaiblissement du dollar ce qui serait favorable à la Chine et de manière plus générale à toute l'Asie du Sud-Est qui empruntent en dollar. Enfin après une longue période de confinement, la reprise de la consommation domestique et des échanges commerciaux entre les différents pays de la zone devrait là encore augurer de belles perspectives. Nous restons tout de même vigilants car cette stratégie nécessite une vision à très long terme et nos capacités d'analyse sont encore limitées mais pour les investisseurs qui ont du temps, on pourrait penser que la zone Asie présente un bon point d'entrée. Reste à sélectionner les bons supports pour aller chercher cette performance.

La diversification immobilière

L'augmentation importante et rapide des coûts de financement en Europe à partir de l'été 2022 a mécaniquement conduit à une révision des rendements espérés par les investisseurs. Cela a également entraîné une baisse importante du volume des investissements au T4 2022, lequel est généralement l'un des trimestres les plus actifs pour la conclusion d'investissements immobiliers. Ce ralentissement affecte tous les secteurs de l'immobilier, cependant, nous observons des ajustements liés aux rendements plus élevés et plus rapides en Allemagne et aux Pays-Bas, tandis que la France et la Belgique restent des marchés moins volatiles. D'autre part, il faut être attentif sur le dynamisme du marché locatif, lequel pourra jouer un rôle de stabilisateur sur la valeur des actifs. Les exigences de qualité croissantes de la part des utilisateurs d'actifs tertiaires conduisent à une hausse des valeurs sur les marchés les plus recherchés. C'est le cas par exemple du QCA à Londres ou à Paris, où la demande pour des actifs réhabilités avec des prestations de qualité répondant aux dernières normes d'efficacité et de durabilité environnementales ont vu leurs loyers progresser, compensant la hausse du rendement attendu par les investisseurs.

En revanche, ce mécanisme de stabilisateur ou de compensation aura plus de mal à fonctionner sur la classe d'actif résidentiel qui reste plus exposée aux politiques d'encadrement des loyers par les pouvoirs publics. L'offre immobilière que nous mettons en œuvre permet aux familles que nous accompagnons de construire une allocation diversifiée géographiquement et structurellement afin de saisir les opportunités en fonction des cycles et des spécificités de chaque pays. Par ailleurs, au-delà de l'actif immobilier en lui-même et de ses fondamentaux, il est important de mener une réflexion globale prenant en compte la structuration juridique et fiscale, le cadre réglementaire et les spécificités du crédit immobilier en fonction de chaque pays. Ces facteurs peuvent être déterminants dans la réalisation d'un investissement rentable et créateur de valeur à long terme. Un accompagnement sur le crédit hypothécaire, difficile à mettre en œuvre sur des biens à l'étranger peut notamment être un atout non négligeable.

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